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今天寫這篇文章就是給那些在糾結還房貸還是買理財的人提個醒。 負利率時代，當然是買理財更劃算！！ 以我身邊的朋友為例，聽我給你細細算一筆。 小王是我大學時的同學，2012年在寶山買了套房，總價210萬，首付三成，剩下147萬全部按揭。因為當時買房的時候公積金貸款還沒積累到最低年限，所以全部用商業貸款做了30年的按揭，還享受了8.5折的利率優惠。他現在手里工資收入加上一些其他收入已經有50萬閒錢。他現在就在糾結是買房還是繼續買理財。Synergy公司可以幫助客戶調整支付金額、利率、還貸期限等，儘量避免客戶上庭、避免房屋被拍賣，也可以協助房屋已被拍賣的客戶尋找新的居所，幫助客戶降低損失。據統計，90%以上的還貸人在自行向銀行申請調整貸款時，都無法成功。專業的法律公司更了解行業情況，同時因為是整合式服務，比聘請個體律師代理，價格上會優惠很多。申請人只需要通過電話、郵件等跟代理公司聯絡，省去了很多麻煩。不過，申請人必須要提供準確、真實的相關信息，同時，越早聯絡代理公司，申請的過程也會更順暢。 4. 拖延還貸會有什麼後果？ 面對突來的變故打擊，再加上經濟狀況的窘迫，人們多會本能地選擇逃避拖延，但事實上，這樣不能解決問題，反而會加速事態的惡化。房屋一旦真的被拍賣，房貸申請人不但會失去現有居所、個人和家人的信用受損，而且在未來重新租房、買房都面臨極大困難，在經濟上和心理上都會受到重創。一定要儘早尋找解決合理出路，避免房屋被拍賣，才是真正對長遠負責的做法。民營銀行房貸主管指出，過去民眾要辦房貸時，銀行多強調要「好房好物」，即房屋抵押品很重要；但隨著房價一路走跌，擔保品價格滑落，房貸主管說，「現在，人比房屋還重要」，尤其「借款人有無正常工作、有無穩定的還款能力」，更是評估一個房貸申請案的兩大要件。房貸主管說，年收入越高，相對「有機會」獲得優惠貸款利率，但銀行評估房貸當事人還款能力，除個人年所得之外，還會同步考量當事人職業和學歷，評估這三面向是否相稱；例如借款人若在某大電子業擔任工程師，但月收入不到四萬元，可能就「不相稱」。很多人認為，軍公教人員因為有長年穩定工作，因此借款利率可以更優惠，但房貸主管說，即使有正當工作，銀行還是要評估還款能力；舉例來說，某甲是月收入四萬的上班族，向銀行申貸二百萬房貸，可能獲准，但某乙雖是公務人員且月收入十萬元，向銀行申辦五千萬房貸，可能就借不到。台灣房地產市場基本面是好的，只是受限於政策打壓，造成房市上一波低迷。隨著「青年安心成家購屋優惠貸款」最高申貸額度由原先500萬元上調至800萬元，加上央行解禁，幾項鬆綁政策讓近期房市逐步加溫，尤其是房貸解禁，讓原本消失匿跡的置產族重回市場，雖然熱度沒有回到最高點時期，但很多敏感的客戶，最近已經開始出籠議價。從4月初起，各案場應該都可以明顯感受到買氣回升，不論是來人或成交都比央行解禁前多了快一倍。 另外值得注意的是，金管會將全面檢討住宅放款計算資本適足率，目前依現行規定，銀行辦理住宅放款計算資本適足率時，在自用、非自用住宅部分，分別適用45%、100%的風險權數，比起國際上通用35%的比率來看嚴格不少。未來若是相關法規鬆綁，不但銀行可承作業務將增加，有助增資壓力減少外，也將讓有意買房的民眾增加貸款成數，長期來看，將慢慢加熱房市。近半年來公股行庫競相投入以房養老業務，金管會主委王儷玲昨天在「逆向抵押貸款國際研討會」致詞時指出，現已有五家銀行開辦以房養老業務，承辦125件、核貸額度約8.94億元。李紀珠認為，現行金融機構推出的是「類似」逆向抵押貸款的以房養老商業型產品，因這項業務的利率風險、擔保品跌價風險及延壽風險等問題都還沒法解決，而已推出的商業型產品都訂有到期日，例如30年，不是終身給付，亦無追索權。再者，產品訂定30年到期日，雖可透過到期再訂約解決，但若屆時借款人因年齡過高、或不具行為能力，且又無監護人可代為變更抵押權確定期日，銀行便須終止撥款，甚至須處分房屋擔保品清償欠款，日後高齡老人處置問題恐將衍生銀行與借款人間爭議。現行以房養老商品亦臨處分擔保房屋金額是否足以清償借款的問題，相較於一般房貸是隨著時間愈長、風險愈小，以房養老剛好相反，再加上銀行現在同時大量推動，因借款人平均餘命相對集中，未來可能面臨必須同時大量處分擔保品，將使不動產及金融市場進入高度不穩定狀況，政府單位必須及早綢繆。林口、浮洲合宜住宅陸續交屋，已躍為土銀、台銀、合庫等三大行庫上月的房貸主力業務，其中，土銀承作林口A7合宜住宅的土建融延續下來的整批性分戶房貸，接下來擬承作的相關房貸業務總量將近百億元，將成為第2季的房貸業務主力來源。其中，土銀、合庫兩大行庫在4月份的房貸業務統計結果，可看出合宜住宅房貸對於房貸業務顯著的貢獻，例如，土銀4月份房貸餘額較3月份增加近65億元，其中有接近60億元的部位，是來自於林口A7合宜住宅的房貸撥款挹注。另外，合作金庫近來由於房貸總金額佔總存款量的比重已超過29％，為了符合銀行法第72條之2的規定，合庫銀行已提前開始採取「以價制量」的總量控管措施，但由於浮洲合宜住宅已經進入交屋、貸款對保期，4月份房貸的增量，幾乎大半來自於合宜住宅的貸款量。不過若剔除合宜住宅房貸量，上述三大行庫的房貸量頂多打平，並沒有成長；金融圈人士分析，這顯示整個大環境並不好，民眾對於購屋仍持保守觀望態度，房貸新增業務量並沒有真正出來：「因林口合宜住宅的承購交易是先前就已進行，現在只是交屋、開始貸款而已，不能算是新的交易量。」作為一名資深的嘉豐瑞德理財達人，我聽到這個問題還是比較震驚的！現在銀行利息這麼低，很多人想從銀行貸款都貸不到，你竟然盤算着心思，千方百計想着怎麼盡早還銀行錢？？有了那麼多現金流竟然不知道做點投資？ 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面對突來的變故打擊，再加上經濟狀況的窘迫，人們多會本能地選擇逃避拖延，但事實上，這樣不能解決問題，反而會加速事態的惡化。房屋一旦真的被拍賣，房貸申請人不但會失去現有居所、個人和家人的信用受損，而且在未來重新租房、買房都面臨極大困難，在經濟上和心理上都會受到重創。一定要儘早尋找解決合理出路，避免房屋被拍賣，才是真正對長遠負責的做法。民營銀行房貸主管指出，過去民眾要辦房貸時，銀行多強調要「好房好物」，即房屋抵押品很重要；但隨著房價一路走跌，擔保品價格滑落，房貸主管說，「現在，人比房屋還重要」，尤其「借款人有無正常工作、有無穩定的還款能力」，更是評估一個房貸申請案的兩大要件。房貸主管說，年收入越高，相對「有機會」獲得優惠貸款利率，但銀行評估房貸當事人還款能力，除個人年所得之外，還會同步考量當事人職業和學歷，評估這三面向是否相稱；例如借款人若在某大電子業擔任工程師，但月收入不到四萬元，可能就「不相稱」。很多人認為，軍公教人員因為有長年穩定工作，因此借款利率可以更優惠，但房貸主管說，即使有正當工作，銀行還是要評估還款能力；舉例來說，某甲是月收入四萬的上班族，向銀行申貸二百萬房貸，可能獲准，但某乙雖是公務人員且月收入十萬元，向銀行申辦五千萬房貸，可能就借不到。體育局長夏金興表示，運動卡的活動是讓市民卡功能再擴大，未來還可以記錄運動資料，強化民眾參與運動的便利性，培養市民規律運動的好習慣。他說，由於去年試辦成效良好，今年受理場館登記增加到九家，提供的運動項目也從有氧舞蹈、游泳擴充到飛輪、保齡球、網球等項目，特約場館的位置包括桃園、八德、龜山、楊梅、中壢等區，讓民眾有更多選擇。同時，納稅義務人、配偶或受扶養親屬，須在課稅年度內，於該地址已辦妥戶籍登記，以戶口名簿影本為證；房屋必須為自住用途且無出租、未供營業或執行業務使用；購屋借款限於向金融機構借貸者，向一般公司或個人之借款不得扣除。官員也表示，若是民眾舉新債還舊債所支付的自用住宅購屋借款利息，只要是新債和舊債的借款房屋是同一棟房屋，且借款時間銜接，則在舊債未償還的額度內所支付者，還是可以申報扣除。如果是以修繕貸款，或消費性貸款名義借款，但確實是用以購買自用住宅並能提示相關證明文件如所有權狀影本、借款契約等，利息支出也可以申報，官員說，稽徵機關會依借款目的，或借款與買房子時間相近程度決定是否認定。Westpac的副總裁Phil Coffey先生在最近的一場會議上發表了聲明：“Westpac還是會繼續與受影響的客戶合作。“我們知道一些客戶已經開始著手貸款手續，也知道一些商業房地産開發商擔心限制向海外人士貸款可能會對房地産産生嚴重的打擊。” Coffey先生說：“給有海外人士的貸款總數僅占到總貸款數額的3%，而且海外人士的貸款的表現比總體要好。“ 但是，最新的監管制度將會強制性地要求銀行爲這種貸款準備更多的資本金，這也就是說銀行給海外人士貸款所得的利潤會下降，。大陸銀行業信貸資產品質仍整體可控，截至第一季末，商業銀行不良貸款餘額1兆3,921億元，季增1,177億元；商業銀行不良貸款率1.75%，季增0.07個百分點。 截至第一季末，大陸商業銀行正常貸款餘額78.3兆元，其中正常類貸款餘額75.1兆元，關注類貸款餘額3.2兆元。按照大陸監管規定，商業銀行應按照風險程度依貸款劃分為正常、關注、次級、可疑和損失五類，前兩類為正常貸款，後三類合稱為不良貸款。在正常貸款中，關注類貸款指借款人目前有能力償還貸款本息，但存在一些可能對償還產生不利影響因素的貸款。 罕見地，一個與非農就業無關的數據影響了市場對美聯儲加息的預期，美國零售走出兩年來最強的勢頭；例牌地，金融流動性統計掀起市場對中國經濟走勢的擔憂，中國新增貸款和社會融資數據讓人大跌眼鏡。舊的市場因素未去，石油價格、盈利前景壓抑著股市，新的資金話題又來，美國十年期國債利率與兩年期利率之間的息差大幅收窄，通常這意味著經濟衰退。上周風險資產在憂慮中沉浮，資金去槓桿並不明顯，但是市場情緒明顯趨謹慎。股市下調，債市分歧，美元走強，黃金回吐。傳統智慧sell in M​​ay and walk away，仍閃爍著智慧之光。 上週最有意思的發展，在美國債券市場。十年期國債利率與兩年期國債利率之利差，收窄到94.9點。上次出現如此利差，出現在2007年12月，接下來發生的事情大家都知道。這種利率曲線平緩化（flattened yield curve），一般表示市場對經濟前景不看好，預期利率在中期會大幅下降，所以被認為是衰退的領先指標，也是華爾街對此感到緊張的原因。全球經濟乏力，美國經濟可能也已經見頂，這不是秘密，長期利率回落其實很正常。變局出在市場預計聯儲加息，所以短期利率並未一同下降，利差因之收窄。短期利率的走勢並不顯現衰退的警號，而反應聯儲在超級寬鬆之後作出的正常化嘗試。美國整體利率水準，與正常情況大不相同，短息進一步下降並不容易。筆者不認同利差收縮預示著大衰退之說，不過利率環境出現改變，往往會帶來資金流向上的變化，對此必須留意。世界銀行2015年的報告指出，由於通膨影響，國際貧窮線的標準從每天收入低於1.25美元（約台幣39元），調高至1.9美元（約台幣59元），這同時也表示全球「極度貧窮人口」（extreme poverty）一口氣增加1億4800萬人。不過，世銀也指出，2015年極度貧窮人口約有7億200萬人，佔世界總人口的9.6%，是首度跌破總人口10%；儘管如此，要達到2030年以前終結貧窮的目標「仍有重大障礙」，全球赤貧的問題仍然嚴重。